Niedozwolone postaniowienia w umowach developerskich

Współcześnie, na rynku nieruchomości, pozycja osoby zainteresowanej nabyciem mieszkania jest znacznie mocniejsza niż w latach poprzednich. Dzieje się tak dlatego, iż podaż domów i mieszkań przeważa nad popytem.


Z danych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wynika, iż deweloperzy nadal stosują w swoich umowach klauzule niedozwolone. Jeśli posiadamy wątpliwości, czy umowa nie zawiera sprzecznych z prawem postanowień, możemy skorzystać z pomocy prawnika.

W sytuacji, gdy okaże się, że umowa deweloperska łamie prawo, wtedy możemy przystąpić do negocjacji umowy. Do niedozwolonych postanowień w umowach dochodzi między innymi wtedy gdy:

Cena końcowa jaką przedstawia deweloper nie jest określona jasno i precyzyjnie; Rzeczywista powierzchnia lokalu mieszkalnego nie jest określona a zmiana w powierzchni domu wynosi więcej niż 2%;

Zapisy umowy przyznają deweloperowi możliwość podwyższenia ceny bez uprawnienia klienta do odstąpienia od umowy;

Deweloper zastrzega sobie prawo do jednostronnego odbioru lokalu wówczas, gdy klient nie dokonał tego w wyznaczonym terminie, w ten sposób pozbawiając nabywcę prawa dochodzenia potencjalnych roszczeń;

W prawach i obowiązkach stron umowy znajdują się rażące dysproporcje na korzyść dewelopera w przypadku nie dojścia umowy przyrzeczonej do skutku;

Kwestia prób ograniczenia lub wyłączenia przez dewelopera rękojmi za wady fizyczne lokalu;

W umowie przedwstępnej brak jest wyraźnego wskazania obowiązku przeniesienia własności przez dewelopera na nabywcę.

Ustawodawca, chroniąc interesy słabszego uczestnika obrotu, wprowadził do kodeksu cywilnego przepis art. 385, który stanowi, iż postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały uzgodnione z nim indywidualnie nie są dla konsumenta wiążące, jeśli kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszając jego interesy. Wobec powyższego nieuzgodnione osobiście są te postanowienia umowy, na których treść nabywca nieruchomości nie miał rzeczywistego wpływu. W wypadku gdy po podpisaniu umowy z deweloperem Klient zorientuje się, że umowa zawiera niedozwolone postanowienia dla przyszłego posiadacza lokalu powinien złożyć skargę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeśli Prezes UOKiK, stwierdzi, że umowa faktycznie zawiera postanowienia niezgodne z prawem, może wnieść pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie ich za niedozwolone postanowienia w umowie i po wygraniu sprawy umieścić je w rejestrze takich zakazanych klauzul. Ponadto powództwo do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Sądu Okręgowego w Warszawie zgodnie z art. 479(38) kodeksu postępowania cywilnego, o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, może wytoczyć każdy, kto według oferty pozwanego mógłby zawrzeć z nim umowę.